Le 13/10/2021
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Immobilier
Malgré la crise de 2020 et le confinement qui a entrainé l'arrêt des transactions pendant plusieurs semaines, le marché immobilier a fait preuve d'une belle résilience l'an dernier. Avec près de 1 million de transaction sur l'année, et des prix en hausse de 5 à 10% dans la majorité des grandes villes françaises, l'année 2020 sera, une fois encore, un bon crû pour l'investissement immobilier. Et la plupart des prévisionnistes sont confiants pour 2021. Reste que comme en 2020, il faudra bien choisir votre projet d'investissement (et notamment la fiscalité).
Résistance au Covid
Après un millésime 2019 déjà record, le marché immobilier est resté très dynamique en 2019. Les volumes de ventes se sont stabilisés à près de 1 million de transactions selon le bilan des Notaires de France. Un niveau finalement pas si éloigné (-5%) du record de 2019 qui avait dépassé le million
Dans un contexte très lourd lié à la crise du Covid-19, l'immobilier a une nouvelle fois confirmé son statut de valeur refuge. Selon le réseau de Notaire, le prix moyen au mètre carré est en hausse sur 2020 de 6,5% pour les appartements et 4,5% pour les maisons.
Depuis plusieurs années maintenant, les taux d'intérêt extrêmement bas dynamisent le marché de l'immobilier. Depuis le début d’année 2020, soit quelques semaines avant le déclenchement de la crise du coronavirus, les banques commençaient déjà à serrer la vis sur les crédits. Sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité financière, elles ont tout à coup arrêté d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement.
Si l'achat de la résidence principale représente encore la majorité des transactions, le marché a quand même été porté en 2020 par les investissements locatifs. La part des achats consacrés à l'investissement locatif a bondi de 12 points en trois ans, selon le réseau Century 21. Les achats de biens immobiliers destinés à la location représentaient 29,4 % de toutes les transactions en 2020 .
Et pour 2021 ? Les projections des notaires laissent présager de la poursuite de la hausse. À fin janvier 2021, leurs projections indiquent des évolutions sur un an de + 5,8 % pour la France métropolitaine, + 6,8 % pour la province et + 4,6 % pour l’Île-de-France. Mais le site Meilleurs Agents s'attend lui à une baisse pour 2021. Les deux premiers trimestres 2021 devraient être révélateurs de la tendance à long terme.
Avec la fiscalité confiscatoire sur l'immobilier et les prix stratosphériques dans certaines villes de France, la sélection du bon projet d'investissement sera encore plus importante en 2021. Comment alors investir dans la pierre ? Un bien en direct ? Il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais surtout prend du temps et de l'énergie. Pour ceux qui malgré tout souhaitent se lancer dans l'aventure immobilière sans s'encombrer, et pour une fiscalité accommodante, voici quelques pistes pour qu'immobilier rime avec sérénité !
L'investissement meublé... en résidence étudiante
Pour ceux qui souhaitent investir en immobilier physique, il est possible de limiter l'impact de la fiscalité en louant son bien meublé : avec le statut de LMNP, vous n'aurez pas de fiscalité pendant de nombreuses années. En effet, ce statut permet entre autres d'amortir sur une longue période (entre 15 et 30 ans) le prix du bien sur vos revenus imposables. Avec cet amortissement qui se déduit de vos revenus locatifs, vous percevrez donc bien souvent un revenu net d'impôt* pendant de longues années.
La location meublée est notamment particulièrement adaptée pour les logements étudiants. La demande pour ce type de bien est croissante et l'offre modeste. Le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% ces dernières années. En 2020-2021, le nombre d'étudiants inscrits en enseignement supérieur dépassera les 2,7 millions. Le ticket d'entrée est en plus raisonnable : ce placement est en effet accessible dès 80 000 euros.
Ne cherchez pas par contre à acheter un bien en direct dans l'optique d'y loger votre enfant. Car les chances pour que votre enfant passe toutes ses études dans ce bien et dans cette ville y sont très faibles. Au mieux, il y restera une paire d'années. Alors que l'investissement doit s'envisager sur une dizaine d'années.
Privilégiez plutôt l'investissement dans une résidence étudiante : vous déléguez la gestion du bien à un professionnel pendant toute la durée de votre investissement. Avec la résidence étudiante, votre locataire, c’est le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui vous verse, de manière certaine, un loyer défini au moment de la signature du bail. Charge à lui ensuite de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, et aussi l’entretien de la résidence (petits travaux). Vous n'avez donc aucun souci de gestion et aucun risque de vacance locative. Et vous vous assurez aussi d'investir dans un bien de qualité pour votre location : proches des universités, transport, forte demande, potentiel de plus-values, etc...
Ainsi, en investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%* de rentabilité (net de frais et de fiscalité).
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L’investissement défiscalisant avec le Pinel
Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu’au 31 décembre 2024.
Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.
Vous investissez en immobilier dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limitées et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.
Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54 000 euros pour une durée de 9 ans). L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).
Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.
A noter qu'il est possible de louer son logement Pinel à un membre de sa famille, tout en bénéficiant de l'avantage fiscal.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 69 105 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,95 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.
Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…
>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel
Les SCPI : souplesse, rendement, liquidité, diversification... et parfois même fiscalité douce
Pour limiter les soucis de gestion et les problèmes de liquidité, les épargnants peuvent privilégier l'acquisition de parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).
Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI. De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus !
L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
Hors SCPI fiscales, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM**) moyen des SCPI a été de 4.40%* en 2019. Les chiffres 2020 ne sont pas encore connus mais ils devraient montrer la bonne résistance du marché face à la crise sanitaire : les 10 SCPI de notre palmarès ont versé 3,23% de rendement sur les 9 premiers mois de l'année, et, selon nos estimations, le TDVM* moyen de ces 10 SCPI devrait se situer autour de 4,35% en 2020. Une très belle résistance !
En termes de fiscalité, celle-ci est généralement la même que pour un investissement en immobilier physique, donc lourde :
Les revenus fonciers sont particulièrement imposés en France, au barème de l'IR ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17.2%.
A noter qu'au niveau de la fiscalité, il est possible de bénéficier d'une imposition plus douce en achetant des parts d'une SCPI qui investit en immobilier à l'étranger. Ce type de SCPI échappe aux prélèvements sociaux de 17.2%, et subissent un taux d'IR souvent plus faible que le taux en France.
>> Je souhaite consulter le palmarès des meilleures SCPI de MeilleurPlacement
La nue-propriété : pas de revenu, pas de prélèvement...
La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Historiquement, détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
• Le risque n'est pas très élevé* puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
• L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété (donc pour un prix inférieur à la pleine propriété). Vous savez d'ores et déjà que votre placement va augmenter en 10 ans. Ensuite, la revalorisation* du bien peut vous amener une deuxième source de rentabilité.
• Le cadre fiscal est sans comparaison : Pas d'IR (impôt sur le revenu) ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé), pas d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine soumis à l'IFI.
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI* en nue-propriété. Pour plusieurs raisons :
• Le choix est très vaste. Comme il y a beaucoup de parts de SCPI, il y a beaucoup de choix en termes de durée : de 3 à 20 ans.
• L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.
• A l’échéance, l’investisseur n’est pas bloqué : il peut conserver ses parts de SCPI, mais il peut aussi facilement revendre ses parts, au prix en pleine propriété.
• Les clés de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, sont très avantageuses. La société de gestion fixe les prix de la nue-propriété et de l'usufruit selon un pourcentage du prix de la part en pleine propriété. Il ne peut donc pas y avoir de survalorisation. C’est ainsi que vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part ! Des clés de répartitions qu’on ne trouve nulle part ailleurs.
>> Je reçois une information détaillée sur l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
Communication non contractuelle à but publicitaire
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les supports en unité de compte, en particuliers les fonds investis en actions, présentent un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.
- Vues2082
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